Simplification du droit de l’urbanisme et du logement – Publication de la loi

>> Ce texte vise à simplifier le droit de l’urbanisme et du logement et à accélérer la mise en œuvre des projets. Elle intervient dans trois directions principales :

1/ Allègement des procédures applicables aux SCoT et aux PLU/PLUi, avec la création d’une procédure unique de modification et l’élargissement du recours à la participation du public par voie électronique.
Nouveaux leviers pour la production et la transformation de logements, notamment par des dérogations encadrées aux règles du PLU, la création d’opérations de transformation urbaine et l’assouplissement des obligations de stationnement.
Priorité donnée aux énergies renouvelables, avec des dispositions rendant plus difficile l’opposition locale à l’installation de dispositifs photovoltaïques.
La loi introduit également un nouveau type d’hébergement lié à l’emploi et renforce les pouvoirs de contrôle et de sanction en matière d’urbanisme. Certaines dispositions ont été censurées par le Conseil constitutionnel, mais l’essentiel du dispositif est applicable, avec une entrée en vigueur différée de six mois pour le volet SCoT/PLU.

1/ SIMPLIFIER LES PROCÉDURES D’URBANISME ET LE CONTENTIEUX
Le texte prévoit notamment :
– de dispenser d’évaluation environnementale certaines modifications des plans locaux d’urbanisme (PLU) (rectification d’une erreur matérielle ou réduction de la surface d’une zone urbaine ou à urbaniser) ;

– de réduire de quatre à deux les procédures d’évolution des documents d’urbanisme, afin de les accélérer et les sécuriser. La modification simplifiée devient la norme, et la révision est désormais réservée aux seules évolutions structurantes, impactant les documents d’orientation ;

– de faciliter le recours à la participation du public par voie électronique, à la place de l’enquête publique, en particulier pour les projets de logements ;

– de fusionner dans un document d’urbanisme unique le schéma de cohérence territoriale (SCoT) et le PLU intercommunal (PLU(i)) lorsque leurs périmètres sont identiques, afin de mutualiser les coûts et simplifier la gouvernance ;

– la création d’un nouvel outil d’aménagement, l’opération de transformation urbaine (OTU), ayant vocation à être mise en œuvre dans les zones pavillonnaires et commerciales ;

– l’accord obligatoire du maire en cas de dérogation au PLU(i) ;

– des modifications concernant le schéma cadre d’aménagement et de planification de l’urbanisme du quartier de La Défense et les schémas d’aménagement régional (SAR) pour les outre-mer.

Afin de mieux outiller les collectivités en matière de foncier, plusieurs mesures sont proposées : possibilités pour les communes d’adhérer de manière autonome aux établissements publics fonciers (EPF), y compris les EPF d’État, allongement de la durée de portage du foncier exonéré d’impôts…

Le contentieux de l’urbanisme (procédure juridictionnelle, intérêt à agir, substitution de motifs…) est par ailleurs modifié dans l’objectif de lutter contre les recours abusifs et dilatoires. Le délai de recours gracieux ou hiérarchique contre une autorisation d’urbanisme (ou un retrait ou refus d’autorisation) est réduit à un mois (au lieu de deux) et ne prolongera plus le délai de recours contentieux. Parallèlement, les sanctions en cas de constructions illégales sont alourdies.

Dans sa décision du 20 novembre 2025 , le Conseil constitutionnel a censuré la disposition de la loi qui subordonnait la possibilité de former un recours contre un document d’urbanisme à la condition d’avoir pris part à la participation du public. Il a considéré que cette disposition limitait le droit d’agir en justice des citoyens de façon disproportionnée.

2/ FAVORISER LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS
Le texte permet de demander un permis d’aménager portant sur un lotissement sur des unités foncières non contiguës. Ce permis d’aménager multi-sites pourra intégrer une ou plusieurs parcelles à renaturer.

D’autres mesures visent à faciliter la construction de logements dans les zones d’activités économiques (ZAE) et à octroyer des dérogations au cas par cas aux maires afin de leur permettre d’autoriser la construction de logements lorsque le règlement du PLU l’interdit, et ce dans toutes les communes.

La surélévation ou la transformation limitée d’un bâtiment régulièrement édifié ne pourra pas être refusée au motif qu’il n’est plus conforme aux règles d’urbanismes en vigueur.

Les règles de changement de destination dans les zones naturelles, agricoles ou forestières (NAF) sont assouplies.

Pour faire face à la pénurie de logements dans des zones de réindustrialisation ou de développement d’activités économiques, une disposition adapte, pour une durée de dix ans, le cadre de la résidence hôtelière à vocation sociale (RHVS).

Ces résidences, normalement réservées aux personnes les plus précaires, pourront être louées aux travailleurs de chantiers avoisinants, en particulier ceux liés au nucléaire et à la réindustrialisation.

En outre, un cadre juridique spécifique est créé pour les résidences à vocation d’emploi, conçues pour accueillir temporairement des actifs en mobilité professionnelle, des étudiants, des apprentis, des stagiaires ou des volontaires en service civique.

Il s’agit de soutenir le développement de solutions de logement transitoires (bail mobilité d’une semaine à 18 mois) et abordables (loyers encadrés), afin de répondre aux besoins des territoires en tension (zones touristiques, rurales, industrielles ou universitaires). Un décret d’application est prévu.

Pour accompagner la réindustrialisation et les grands chantiers nucléaires, le périmètre des constructions et des installations pouvant bénéficier des dérogations aux règles d’urbanisme est étendu et leur durée allongée à 20 ans.

Les articles 30 et 31 de la loi ont été censurés par le Conseil constitutionnel comme cavaliers législatifs. Ils prévoyaient de réduire de 30 à 15 ans le délai d’acquisition par les communes des biens sans maître et de faciliter la transmission d’informations par l’administration fiscale sur ces bâtiments vacants. L’objectif était de permettre aux collectivités rurales porteuses de projets d’aménagement de mobiliser plus rapidement des terrains existants mais jusqu’alors inutilisés.

3/ SOLARISATION DES PARKINGS
La loi du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production des énergies renouvelables, dite « loi APER »  a imposé la solarisation des parkings extérieurs de plus de 1 500 mètres² existants, sur au moins la moitié de leur superficie, selon un calendrier progressif étalé du 1er juillet 2026 au 1er juillet 2028.

La loi assouplit cette obligation afin d’autoriser le mix entre ombrières et végétalisation (arbres à large canopée). Cependant, au moins 35% de la moitié de la surface totale du parking devront être couverts par des ombrières photovoltaïques (panneaux solaires). La combinaison de plusieurs sources d’énergies renouvelables sera également autorisée (photovoltaïque et géothermie par exemple).

Enfin, le calendrier d’échéances de la loi APER est adapté pour le rendre compatible avec un approvisionnement résilient d’ombrières. Il est prévu en particulier que les parkings compris entre 1 500 et 10 000 m² pourront bénéficier d’un report du calendrier pour s’équiper avant le 1er janvier 2030 en panneaux résilients.

4/ CONTROLE ET CONTENTIEUX : POUVOIRS RENFORCES
– Amende administrative jusqu’à 30 000 €, astreinte portée à 1 000 €/jour, et substitution du préfet en cas d’inaction de la collectivité.

– En cas de recours contre un refus de permis, l’urgence est présumée en référé.

– Le recours gracieux contre une autorisation d’urbanisme passe à 1 mois et ne proroge plus le délai contentieux.

5/ ENTREE EN VIGUEUR
Le volet SCoT/PLU et document unique s’applique dans 6 mois, hors procédures déjà engagées. Le reste est applicable immédiatement.

JORF n°0278 du 27 novembre 2025 – NOR : ATDX2512888L